Fencing 543 - 擊劍ㄛ四三

『房貸，不是負債』   負債為何物?

房貸永遠都不是負債，假若你現在還認為它給你帶來的是痛苦負擔，代表你還沒有正確的理財概念。

假若你現下還正在準備貸款其他的消費事物甚至還不認為那是個負債，代表你將很難會富有。

假若你還不醒悟來面對房貸或不動產的價值，那你可能要到下個人生階段才有機會購屋，如此你將永遠失去先機。

很多人在面對購屋這件事，都會害怕房貸的壓力，也因為龐大的金額，以至於這些害怕的人都把它當作是種債務、負債、背債。可他們卻樂於做個人消費信貸、信用卡借貸、車貸...等等來滿足自己的需求與慾望，而這些借款，人們又不認為這些是債務或負資產。究竟是太缺乏理財經濟觀念，還是不願先苦後甘，無論何者，事實上現今的年輕人普遍金流邏輯都有相當大的偏差，所以越過越辛苦。

信用貸款，一般額度就是平均月收入的20倍，利息3~6%，或是更高，這金額的用途若不在具有增值效益的投入中，基本上它就是標準的負債。汽車貸款，新車一落地就折舊7成，不管你貸款多少的額度，也等同你抵押品的價值不具原新車的價錢，基本上它也是標準的負債。信用卡債，高額的循環利息，在無法自律消費欲望的揮霍上，以卡養卡，用新借來的錢還前面的債務，基本上這也是完全的負債。

有人會對房貸的極不認同，卻在自身上有不少的其他債務。可這些人又不認為此舉不划算，似乎對他們的人生而言，沒有房子沒關係、但沒有車子不行、沒有生活上的奢侈不行、沒有旅遊玩樂與無意義消費不行。鮮少人實際去計算那無形的損耗有多少，白白浪費掉的時間又有多少，到了眼前真正該必須要有房子的時候，他們才知道自己買不起。

「人不行就會嫌地不平。」 於是乎就出現了房貸是很大的負債等等類似的謬論，把自己的無知跟愚蠢放大到相當主觀的立場，這樣到底是誰得益誰吃虧呢？會是賣方嗎？還是建商或業務呢？沒有資產最終損失的永遠都是自己。

房屋貸款為何不是負債？

1.房貸利息太少，遠低於產品的增值率或出租收益投報率。

2.房屋即使中古或折舊，依然還是跟隨著市場的行情在走。

3.房貸承擔最大的壓力在金融單位，銀行不做賠錢的生意。

4.房貸抵押的價值在於房子的價錢，高效保值還具增值力。

5.不動產被金融單位認列的呆帳與系統性風險的機率最低。

何謂負債？

1.借的錢花費到其他地方。

2.抵押品沒有增值的機會。

3.借款無法轉換收益空間。

4.利息與回收無投報價值。

5.槓桿比例永遠負大於正。

如果你借了100萬拿去消費掉花光了，你就是負債100萬。

如果你車貸100萬落地馬上折舊7成，那你就是負債30萬。

如果你房貸100萬不僅不會損耗且放越久越值錢是0負債。

現在大部分與銀行可作申請的貸款，房貸利息可謂最低。

信貸或信用卡貸款來的現金利息高，要補回正值投報難。

車貸會隨車子開得越久其商品價值越低，還有意外風險。

房貸不僅負擔的利息少，且平均每年成長正數大於負值。

在人生階段的需求選擇上面，總是要做出最平衡的思考。

如果你沒特別需要額外的開銷花費，盡量不要去借貸款。

如果只是要代步，別用車貸買新車，便宜方式取代即可。

如果以上都能理解且自律，越年輕做房貸對人生越有利。

這是一個正與負兩者間的極端拉鋸，所以不同的選擇就決定你未來會走向M型的富有那頭，還是另外一邊窮的那端。 假設平行時空的兩個自己做了不同的選擇性，這比較的結論差異就會非常明顯，也可以當作這是你與同儕間的差距。

A的你，在25歲時車貸了一台雙B入門車，車價150萬，自備80萬，六年利息約11.8萬，但你的資產在六年後是負140萬，因為這150萬的新車代價最終到你要轉售的時候可能僅剩下20%不到的價錢，換言之你平均一年耗費約22萬來享受這台車帶給你6年的代步期。 計算方式為貸款80萬X2.8%利率X6年=11.8萬利息。150萬最後轉賣僅剩約20%的價格=30萬資產價值。

總結為(150萬+11.8萬利息-30萬餘產)/6年=年均代價(131.8/6=21.96)。

B的你，在25歲時購買了一間小套房，房車價400萬，自備80萬，6年利息約25萬，但你的資產無論過了多少時間都不會蝕本。以平均年增率2%計算就是淨成長值總價約48萬，租金收益年18萬計算6年共108萬收入，含增值率再扣除利息等同6年資產成長約22.7%，換算若自住6年的代價是正23萬，如出租轉售收益則是6年正131萬。 計算方式為貸款320萬X2%利率X6年=38.4萬利息。 400萬資本年增率2% X 6年=不動產價值成長48萬。 租金年投報率4.5%=18萬X6年=總計收益約108萬。

總結為(400萬+48萬增值+108萬收入-38.4萬利息)=成長價值(517.6)。

自住為(400萬+48萬增值-38.4萬利息)=自用換算利益轉換率(409.6)。

一來一往，6年前買車的你與買房的你距離差為下；如果你買房自住，你的資產為正409.6萬。如果你買房出租，你的資產為正517.6萬。如果你買車享受，你的資產為負131.8萬。兩者相去總差距為541.4萬~649.4萬，所以為何M型化的貧富落差充斥在你我的生活之中，因為人們的一個選擇就產生了天差地別的結果，如果不善用自己有限的資源去聰明的放大資產價值，時間消逝過去了之後你的生活就不是先苦後甘，而是先甘然後非常苦。

但，若車子是你的重要生財工具，謀生工具，車子可配送貨物，可載客...等，這就另當別論。但它也有費用支出且會貶值，這就很難具體定義資產或負債，故會計上會列資產，同時提列折舊，價值則會隨時間遞減。

若你真的有錢，當然有權利購買你喜愛的好車，但若你想變得像有錢人，在累積財富的過程中卻購買了一輛超出能力範圍的好車，只為了讓人羨慕、跟同儕攀比，恐怕會讓你財富累積的速度愈來愈緩慢。

本文出處：丁丁的房產人生雜記